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房地產的三大巧合與「錯誤」

Q:前行政院長陳冲投書指出,依據憲法第十五條及土地法第一八七條規定,現行對自有房屋徵房屋稅是「違法違憲」,而媒體近期大幅報導房屋稅爭議,最受矚目的又非萬豪酒店莫屬。

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這次最令萬豪酒店董事長劉文治感到憤憤不平的是,台北市政府以2014年7月1日為切割點,該年6月30日取得使用執照的新成屋,跟七月一日取得使用執照的新成屋,僅一天之隔,房屋稅竟然相差二十多倍的問題,則是台北市政府在訂定政策時,沒有深思熟慮事先做好綜合評量,才會引起業者這麼大的反彈。



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至於房地產市場為何「稅稅難安」?這要追溯至2003年以來這一波房市飆漲的主因,主要緣於:一、低利率:有史以來最低、最長之低利率時期;二、資金行情:有史以來最多之氾濫游資,錢多為患;三、遺贈稅大幅調降至10%:有史以來最大之租稅減幅,卻未相對提供產業投資機會,導致資金大量流入股市、房市。

※在台灣房市長達13年的多頭行情中,2010年產生不少年佣金收入1000萬經紀人,惟政府展開打房行動,2011年經紀人員年收入驟減一半為500萬元,2012年再折一半降至250萬元,及至2013年「轉售為租(由仲介買賣為主,到連佣收較少的租賃案也不得不接)」,顯示景氣轉折愈來愈明顯。

台灣房市13年來的發展歷程

A:近兩三年來,政府高舉「居住正義」,祭出各種打房措施來抑制飆漲的房價,卻在過程中「行大幅加稅之實」,讓民眾產生警覺開始反彈,不再甘願當受氣包,也因此,今(2016)年針對房屋稅是否過重的問題,藉由前閣揆陳冲「房屋稅違憲」的投書而引爆,預計在今年底前,有關房屋稅的討論還會持續加溫。

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當前房市

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的「亂象」還不僅止於此,像台南市及台北市都還想「回溯到過去」十五年及三十年,追溯當時房屋稅標準單價「訂得太低」的問題,更讓人無言,此一議題在八三一期的《理財周刊》專欄已就《「懲罰」有屋者?居住正義乎?》專題討論過。

※2005土地增值稅減半,地方財政收入減少,索性藉由這次房屋稅大幅調整回來



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※2009年遺贈稅大幅降至10%,導引資金大量回流 ※2010投機炒作猖獗-秒殺、紅單轉手等炒作情事時有所聞 財政部於2010年曾公開表示,為促使地方評價委員會合理覈實評定房屋標準價格,未來會將各縣市政府致力於房屋稅稅負合理化的努力,納入中央統籌分配稅款的參考,以避免各縣市政府之不作為。

一、台灣三次大幅減稅+美國三次QE(量化寬鬆貨幣政策) 1.2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%。 2.2009.1/23年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率。 3.2010年營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。 4.美國三次QE:QE1~QE3共釋出3.98兆美元,導致全球資金空前寬鬆。 ※2008年全球金融海嘯-美國三次QE 二、房屋稅:稅率、稅基同時大幅調整(立法院調整稅率+台北市政府調整稅基)。 三、持有稅、交易稅、資本利得稅在一年半之內同時實施。

※2011.6.1奢侈稅實施

※2012.5/1豪宅稅開徵(台北市)-八大要件為獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀

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甚好、每層戶少(採光好)、戶戶車位、保全嚴密、管理周全 ※2012.8.1實價登錄實施

※2014.7.1房屋稅大幅調高-景氣急遽轉折引爆點 ※2014年6月4日,立法院率先通過房屋稅條例第5條修正案,將非自住之住家用稅率由1.2%~2%提高至1.5%~3.6%

※2016.1.1房地合一稅實施:中央與地方政府搶稅 →內政部地政司:大幅調高公告現值、公告地價 →地方政府:房屋稅稅基大幅調高



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但在一年半之內大幅調高,讓人民「痛」到有感,自然民怨的分貝會愈來愈高;值得深思的是,要拔得更多的鵝毛,也得先把鵝養肥! 在此要再次提醒主管機關的是,當初為了抑制房市投機,為何會演變至今「全面加稅」,且有重複課稅之虞,也許為政者認為,只要高高舉起居住正義大旗,就不怕「落人口實」,而民眾也心知肚明「政府擺明了就是要加稅」的意圖,但必須深思熟慮的是,最終會不會導致「產業投資不振」

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,並進一步影響到經濟成長與國家競爭力!

※2003下半年景氣復甦,房市築底反彈

加上近年國內房地產市場出現三大減稅巧合,又逢2008年

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全球金融海嘯,美國三次QE(量化寬鬆貨幣政策),陰錯陽差地成為致命「錯誤」,而導致這場房地產「稅稅難安」的窘境。 雖然台灣房屋的持有成本因房屋評定現值及土地公告地價長期偏離市價,且房屋稅徵收稅基的「標準單價、路段調整」,從民國七十年以來都沒再調整過,著實有檢討加稅的空間。

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而本期再就房屋稅的「亂象」進行探討,旨在提醒為政者「戒之!慎之!」深思目前的行政措施是否真正符合民意?會不會無端引發民怨?而不是因為官大學問大,什麼都是對的,可真要小心「苛政猛於虎」!

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